Egyszerre pörög és feszül a budapesti lakáspiac: 2025-ben 55 százalékkal nőtt az újonnan meghirdetett lakások száma, közel 11 400-ra. Az értékesítések is jelentősen bővültek, mintegy 9800 otthon talált gazdára. Az átlagos négyzetméterár azonban elérte az 1,9 millió forintot, ami 14 százalékos éves drágulást jelent. A Cordia fejlesztő cég adatai szerint ez volt az elmúlt évtized legerősebb éve a fővárosban, ám a rekordnövekedés nem mindenki számára jelent elérhető lakhatást.
A piac egyre inkább két részre szakad. Miközben a kínálat bővül, a belépési küszöb folyamatosan emelkedik. Egy szűkebb réteg számára továbbra is elérhetők az új lakások, miközben a többség számára ezek egyre távolabbra kerülnek. A döntési szempontok is átalakultak: a klasszikus ár-lokáció tengely mellett egyre nagyobb súlyt kapnak az infrastruktúra, közösségi közlekedés, közösségi terek minősége vagy az energiahatékonyság. Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója szerint nem elég csak a négyzetméterárat figyelembe venni. Lényeges, hogy kínál-e a fejlesztés extra szolgáltatásokat, közösségi tereket, privát zöldterületeket, illetve milyen a környék szolgáltatási infrastruktúrája és közlekedési lehetőségei. Az értékállóság szempontjából fontos, hogy korszerű épületgépészeti megoldásokat alkalmazzon a lakóház, mint a hőszivattyús felülethűtési és fűtési rendszer, ami az alacsonyabb rezsi és a komfortos beltéri klíma kulcsa.
Az Otthon Start Program célja, hogy minél több megfizethető otthon épüljön, 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon alatt. A 300 milliárd forintos keretösszegű lakásépítési tőkeprogram olyan, minimum 250 lakásos projekteket támogat, amelyeknél a lakások 70 százaléka ez alatt a határ alatt marad. A Cordia azonban nem vesz részt otthon startos kivitelezésben, jelenleg nincs olyan budapesti fejlesztésük, amely megfelelne a program feltételeinek. A vállalat belvárosi és belvárosközeli területeken fejleszt, ahol a telekárak jelentősen magasabbak, mint a peremkerületekben. Ehhez járul a műszaki tartalom is: a korszerű, energiahatékony megoldások tovább növelik a költségeket. A közel 1,9 milliós átlagár és az 1,5 milliós plafon közötti különbség jól mutatja a feszültséget a támogatott programok és a piaci valóság között.
A Cordia által épített lakások közel 100 százaléka vevőre talál a kivitelezés végére. Ez első ránézésre meglepő lehet a magas árak fényében, de a kereslet összetétel magyarázatot ad. A vásárlók között jelentős arányban vannak befektetők, valamint stabil jövedelmi hátterű háztartások. A külföldi vevők aránya viszonylag alacsony, átlagosan 10 százalék körül alakul, projektfüggően. Vagyis a prémium új építésű piacot továbbra is elsősorban a hazai kereslet mozgatja. A vállalat több mint 800 lakást értékesített egy év alatt, miközben közel 750 lakásos kínálattal rendelkezett.
A bérlakáspiac fejlesztésében látja a Cordia a részleges megoldást. A vállalat külföldi példákat hozott: az Egyesült Királyságban már jelen vannak a „build-to-rent” szegmensben, valamint közösségi lakhatási projekteket is fejlesztenek. Ezek a modellek a magyar piacon még kevésbé elterjedtek, de hosszabb távon alternatívát jelenthetnek a tulajdonszerzéssel szemben. Ugyanakkor Magyarországon 90 százalék feletti a magántulajdon aránya, és gyakorlatilag minden otthonteremtési állami támogatás a vásárlás ösztönzésére épül. Amikor a kormány felismerte a lakhatási problémákat, jelezte ugyan, hogy kollégiumi férőhelyekkel enyhítenék a bérlakáspiacra nehezedő nyomást. Az Ingatlan.com lakbérindexe alapján 260 ezer forint a budapesti bérleti díjak mediánértéke, ám az ígért fejlesztések ez idáig nem láttak napvilágot.
Az energiaárak és a geopolitikai feszültségek, különösen a közel-keleti konfliktus, már most hatással vannak az építőanyagárakra. Az energiaintenzív anyagok, például a betonacél vagy bizonyos vegyi anyagok esetében a vállalat már a konfliktus elején igyekezett előre lekötni kapacitásokat, hogy csökkentse a kockázatokat. Az építési költségekre nincs egységes átlag, mivel azokat számos tényező befolyásolja: a telekár, a lokáció, a talajviszonyok, a munkaerőköltség és a műszaki tartalom egyaránt. A lokáció továbbra is az egyik legfontosabb tényező. A Cordia Budapesten öt kerületben van jelen, ami a versenytársakhoz képest szélesebb lefedettséget jelent. A piac legaktívabb területei között szerepel a XIII. kerület, ahol a városi kínálat közel 30 százaléka koncentrálódik, valamint több rozsdaövezeti fejlesztési terület is.
A 2025-ös rekordév után a kérdés, hogy meddig tartható fenn ez a dinamika. A piac rövid távon stabil maradhat, de hosszabb távon strukturális változásokra van szükség: a bérlakásszegmens erősítése, a kínálati oldal további ösztönzése, a költségek kordában tartása. Budapesten kívüli városi területeken és a határon túli közösségekben élők számára is releváns ez a trend, hiszen a lakhatási árak és lehetőségek alakulása átrajzolhatja a Kárpát-medencei mobilitást és letelepedési mintákat.
